【不動産投資】不動産投資を初めて早6年

1 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:47:13.268 AMNX/yPD0.net

さっき3年前に購入するか迷っていた雑居ビルの前を通りすがったので、試しに調べてみた結果。
その後購入した投資家がスルガ銀行で4.5%フルローンで買って、1ミリも設備投資をかけずに利回り15%を吸い続け、途中でメガバンクに借換して、このタイミングで買値の1.5倍で売り出されていた。

この投資家めっちゃやり手やんか。。。

自己資本なしで1.5億のキャッシュを得た計算という。

くやちい

引用元:http://viper.2ch.sc/news4vip/dat/1502538433.dat

3 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:49:00.936 1Vwjl9/y0.net

借りられる信用があるかないか

6 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:51:29.311 AMNX/yPD0.net

>>3
不動産ヒエラルキー頂点の地主がうらまちい

4 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:50:05.102 tyIKOsLwM.net

都内のマンションで3年間で利回りプラスになってる割合調べてみろ
不動産は億レベルで動かす奴か、裸一貫の奴しか無理

7 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:51:52.434 AMNX/yPD0.net

>>4
浅い

5 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:50:46.764 j02BQUIn0.net

>>1の不動産投資の遍歴を語ってください

8 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:54:28.140 AMNX/yPD0.net

>>5
最初に手を出したのは川口の付属従事者用に買ったアパート。その後大阪の生野にアパート二棟。
あとはちょこちょこ手を出して、細かい売買繰り返して全物件合算利回り10%で回してるパンピー投資家。

10 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:55:17.588 AMNX/yPD0.net

平たくまとめるとボロアパート投資メイン

11 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:57:08.865 AMNX/yPD0.net

そして、今手元に届いた中国人から届いた投資案件用紙に、天井高があるから、床を作って二層にすれば利回りさらにアップ！と書かれた中国系業者の概要書。

中国人しゅごい

12 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:58:02.639 j02BQUIn0.net

収入は
（家賃収入）−（管理会社の手数料）−（固定資産税）−（銀行などへの返済利子）
みたいな感じ？

15 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:00:36.219 AMNX/yPD0.net

>>12
概ねそんな感じですね

13 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:58:59.969 AMNX/yPD0.net

次回から銀行が好きそうな物件も視野に入れ、ピックアップして不動産ヒエラルキーの頂点をめざちまちゅ

14 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 20:59:03.432 1Vwjl9/y0.net

素人じゃねえんだからネット利回りって書けよ

16 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:02:07.396 AMNX/yPD0.net

不動産賃貸問題でち
ある大家さんは本日やっと家賃20万円の賃貸が決まりました。
前家賃1ヶ月、敷金2ヶ月、償却1ヶ月、費2ヶ月、募集管理手数料1ヶ月のとき、大家さんの会計上の利益と、手元に残ったお金はそれぞれ幾らになるでしょうか？

18 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:04:31.615 1Vwjl9/y0.net

>>16
なんとかリロケーションみたいな詐取とかやめような

20 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:09:12.977 AMNX/yPD0.net

>>18
答え：大家さんのお金は増えも減りもせず、20万円の赤字と借金を抱える。

17 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:02:24.813 j02BQUIn0.net

銀行から簡単に融資はうけられるもんなの？
本業でけっこう稼いで収入があるから？

19 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:07:12.974 AMNX/yPD0.net

>>17
4年前はわりかし緩かった景気も上向きし出した頃だしね。けど今は引き締め出したから、同じ銀行でも
融資が厳しくなった。某地銀が自己資金のエビデンスに口座残高の印刷だけでなく入出金明細まで求めるようになった。

21 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:09:14.499 j02BQUIn0.net

購入する物件を決める基準は？
購入は不動産会社に手数料払うの？

22 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:10:42.250 AMNX/yPD0.net

>>21
投資家の性質によるけど僕はボロい物件ばっかでちね
手数料はもちろん払うでち。
ケチっていいことないでちゅ。

23 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:13:13.655 j02BQUIn0.net

不動産投資始めようと思ったきっかけは？

24 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:16:14.876 AMNX/yPD0.net

>>23
イケると思ったからですね。
特にそれ以外の理由はないです。
けど最近は、不動産投資のメリットは所有年数が増えるほどレバレッジが効いてくるすごい投資なんだなと本質が見えてきましたね。

25 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:17:22.896 AMNX/yPD0.net

でも基本は売買で利益を出すべきだと思います。>>1で上げたように。

26 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:20:11.220 j02BQUIn0.net

不動産の価格は一般的に今上昇しているの？
同じ物件を持ち続けず頻繁に売買するのはなぜ？

27 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:24:39.467 AMNX/yPD0.net

>>26
今は高止まりしましたね都内は。地方は福岡以外ずっと変わらずって感じです。
資本を回転させる方が本来効率がいいのと、持ち続ける間震災や入居者トラブルで空室率が高まって、元本割れする危険性があるからですね。
あと売買で利益出せる人は市場への参加タイミングも物件を見極める目もいいです。

30 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:33:30.888 1Vwjl9/y0.net

>>26
古くなると資産価値が下がってレントロールが下がるから
設備の不具合に対して金がかかるだけで無駄だから

マジレス

34 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:36:26.335 AMNX/yPD0.net

>>30
と、思うじゃろ？
地域性を考えないとその考えは正しい。

28 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:26:36.434 j02BQUIn0.net

ではそのうち売り抜けて辞める予定？

29 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:28:53.129 AMNX/yPD0.net

>>28
資産の絶対額にもよりますけど、増えたら増えたで節税を意識した物件購入で持ち続ける可能性は増してきますね。

32 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:34:43.901 AMNX/yPD0.net

僕的不動産投資の性質
不動産賃貸というのは太古の昔からある業界なので、素人大家があれこれ自分で大騒ぎしないでも
それぞれ場数を踏んだプロがいて何でもアウトソーシングできるのがいいところですね。
ひとつ問題があるとすれば、大家にお金が残らないことくらいです。

逆に言えば水回りや鍵問題の外注以外を自分でやれたら利益は出るってとこ。

36 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:40:01.562 j02BQUIn0.net

元々不動産に近い業界にいて知識があったとかではないんだ？
なかなか敷居が高いですよね不動産は

37 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:44:15.270 AMNX/yPD0.net

>>36
どっちかと言ったら金融業界だけど不動産も触ってたでち。言われてる通り不動産(投資)と言われてますが、実際は経営ですね。
世間では投資とは随分聞こえがいい言われ方をしてますが、初期投資数千万数億なんて製造業クラスの規模ですからね。

38 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:46:56.488 j02BQUIn0.net

物件選びや売買などの相談は誰にされてるんですか？
すべて一人で？

39 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:48:45.118 AMNX/yPD0.net

>>38
信頼できる不動産屋は三社ほどいますけど、基本は自分ですね。自分以外は基本信じてないです。

40 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:49:48.161 8cGeFNmLr.net

素晴らしいファンタジー物語だよね(´・д・｀)

42 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:53:11.511 AMNX/yPD0.net

>>40
ファンタジーを見せて3年後にサブリース契約破棄で死ぬのが不動産アパート投資の世界。。。

41 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:49:56.258 tvfDclW9d.net

>>1
3年前は目をつぶっても買えと言われてた時代だからねぇ

43 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:54:55.080 AMNX/yPD0.net

>>41
不動産売買ヒエラルキーの頂点を超えた創造神、三菱地所OBのゴット3人組みたいな格言。。。。。

44 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:58:01.474 6lFMX7u50.net

初めの自己資金はどれくらいあればできる？

46 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:59:50.779 AMNX/yPD0.net

>>44
頭金なしのフルローンでも可能でち。

48 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 22:01:42.616 6lFMX7u50.net

>>46
めっちゃこわいな
裸一貫の意味ものすごく伝わった
お金の巡り方勉強プラス感性ないと成功できないな

45 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 21:59:00.720 AMNX/yPD0.net

しかし多くの屍を生む不動産投資でも、東証一部上場サラリーマンが育休1年取って、重層長屋を3億円分フルローンして新築して、竣工即転したら会社に復帰するまでに現金1億円できたという話を聞いたときは、私はやはりファンタジーの世界で生きているんだと実感したり。

50 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 22:02:32.458 AMNX/yPD0.net

例えば、手元に3000万円あるとして6000万円のアパートを買うときに、3000万円を頭金に突っ込むか、300万円にしとくか。
今の市場だったら後者が良かったり。
浮いた2700万円を小岩のスナックにでもしとけば手残り8％なら、ローン金利2％との利ザヤで月8.5万円のCF。アパートがタダに。（30年後）
って考え方もできる。

51 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 22:02:46.129 6lFMX7u50.net

不動産と株って実は似てそうだなぁ

53 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 22:07:13.783 AMNX/yPD0.net

>>51
換金性と流動性が株より低い以外は、不動産投資の方が活かし方は多いかと思うでち。
でも安い時に買って高い時に売るは一緒でつね。

54 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 22:09:51.434 6lFMX7u50.net

イメージ貧困で申し訳ないけど物件って町中歩いて探すの？

56 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 22:12:13.522 AMNX/yPD0.net

>>54
地域の空気や人の雰囲気を知るのめちゃくちゃ大事なんですよ

55 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 22:11:05.364 AMNX/yPD0.net

初心者投資家の押さえておきたい玄人ポイント

不動産投資は
1ローン返済額と経費よりも家賃がたくさん入るものを全て買う。
2空室になったら買値以上でぜんぶ売る。
この2点を守るだけで簡単に成功しまつ。
でも僕は何でかうまく出来きません(´；Д；`)

57 :マネロビ！ 2017/08/12(土) 22:21:52.207 6lFMX7u50.net