【不動産】【不動産】3年後、中古マンションは「駅近・億超え物件」だけが生き残る

「高いお金を払ってマンションを購入するのなら、将来はヴィンテージと呼ばれるような物件を購入したい」

だれもがそう考えるはずだ。しかし、日ごろからマンション市場をよく眺めている玄人でないと、どの物件がヴィンテージマンションなのかはわからない。ましてや、いま中古市場で販売されているマンションの中で、これからどの物件が将来ヴィンテージ化するのかは、よほどの目利きでないかぎり予想はできないだろう。

前回記事で私なりに掲げたヴィンテージマンションの条件を、ここであらためて示してみたい。

新築時の販売価格と同等レベルか、それ以上で取引されている
誰もが一等地と認める場所にある
竣工後10年以上が経過している
100戸以上のスケールがある
管理組合が良好な状態で機能している

残念ながら、現在の新築マンション市場は局地バブル状態にある。そのため、条件の「誰もが一等地と認める場所」で販売されている新築物件は、どれも価格が高すぎるのが実情だ。

これから10年以上経過したときに、条件の「新築時の販売価格と同等レベルか、それ以上で取引されている」という条件を満たす物件は、私の眼ではほとんど見い出せない。いくら好立地で素晴らしい計画であっても、現在の局地バブルが崩壊した後には、どの物件も値下がり必至なのだ。

そこで、こんなことを考えてみた。条件の「竣工後10年以上が経過している」を、ひっくり返すのである。（局地バブル突入前の価格で販売された）過去10年以内に竣工した築浅マンションの中から選ぶのであれば、近い将来ヴィンテージと呼ばれるようになる物件に、ある程度見当をつけることができそうだ。

以下に、ヴィンテージのポテンシャルを備えたマンションを17物件選んでみた。ただし、条件の「管理組合が良好な状態で機能」については、竣工から時間がさほどたっていないため、まだ評価するのは難しい。これから管理組合がうまく機能しなくなるリスクがあることは、ご了承いただきたい。

また、あくまで将来予測としてのリストなので、私なりの基準にもとづく選択であることをあらかじめお断りしておく。ご興味のある物件については、各自納得するまでお調べになることをお勧めしたい。価格推定は、便利なオンラインサービス『家いくら？』を活用して算出した。

まず、千代田富士見というアドレスをもった二つの物件を見ていこう。ともに、JR中央総武線の「飯田橋」駅から徒歩4分だ。

「パークコート千代田富士見 ザ タワー」はお濠に沿った良景観の遊歩道からもアクセスできる。普通の順路のほうも、学生たちが多く若やいだ空気にあふれている。こういうマンションはどれも人気が高い。ただ、仕様がやや低グレードという評判が気になる。

「プラウドタワー千代田富士見レジデンス」は、東京国際フランス学園の跡地にある。かつては在京のフランス人子弟たちが通っていた場所だ。周辺は少しゴチャっとしているが、現地はちょっとした高台に立地していて雰囲気は悪くない。いかにも趣味の良い富裕層に好まれそうな物件だ。

この千代田富士見エリアに懸念があるとすれば、北朝鮮系の施設が居座っていること。将来、あの施設が移転するか消滅すれば、資産価値はさらに高く評価されることになるだろう。

神田淡路町に立地する「ワテラスタワーレジデンス」は、さまざまな商業施設やイベント会場、オフィスなどが併設されている。都心での再開発事業の成功例と言ってもよい。立地は「超」を付けてもいい一等地なので、今後、資産価値が下落するとは考えにくいマンションだ。
以下ソース
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53235

古い物件は住んでる人も古くてめんどくさいぞ

築１０年ってビンテージなのか？

こんな物件は普通のリーマンじゃ買えないって、親の遺産でも当てにしなきゃな

1坪だけ売ってもらえないかねえ

不動産の要点は金利と時流と立地の3つ、
立地のいいのがリッチ。

生き残らなかった物件は
事務所として使いたいので
格安で貸してほしいわ

東京都下、駅から８分の
一階テナント、二、三階は賃貸の小規模不動産経営しているが
借金返しても安泰ではなく建物のメンテ、リフォームなどもつづき…
現実は親からの土地を守れていれば御の字状態
それでも常に満室なのは嬉しいが
少し規模が大きくなると空室も目立ち、作ったは良いが 10年も経たずに
維持運営ができず手放しているオーナーだらけなんだろうなとおもう

生き残れなかったところはどうなるの？　解体して更地ですか？

こいつ何も分かってないな。
ヴィンテージじゃなくても、築10年経過後に新築売り出し価格以上の
価格で取引されてるなんてザラにあるっての。現状の相場での話だけど。

価格上昇しても固定資産税で赤字になる物件なんか資産じゃねえよ

>>19
＞価格上昇しても固定資産税で赤字になる物件なんか資産じゃねえよ

それな。あとは金利、売却税、不動産屋への手数料
かなりタイミング良くないとプラスになるわけがない

駅から離れた郊外でもバス交通が便利ならまだ大丈夫だろうけど。

3年後、五輪が終わると晴海の選手村が巨大な高層マンション群として市場に放出される。総戸数5600。このインパクトは大きい

>>34
２０年、３０年後は高齢マンション群になる。
いまは郊外のニュータウンが高齢化が進んでいるが、２０年後は都心のマンションも高齢マンションだよ。
おれの予言は当たる。

おれたちが高齢になる時だ。

タワマンは土地の持分少ないから老朽化したら巨大な不良債権にしかならない
猫の額分の土地も持ってない

戸建だって20年後はそうだろ。
坂だらけの山手なんて価値無くなるぞ。

>>49
戸建ては修繕費、管理費を払わなくていいからまだましかも
分譲の場合は入居者減ったらその世帯の分も他の世帯が負担しなきゃいけないし

>>52
マシじゃねーよ
目地補修すらせずに放置して外壁の裏に雨水が入りまくってカビまみれのところに住むくらいなら、都営に住んだ方がマシ

>>52
それは家持ってない奴の貧乏思考だw
一軒家を小奇麗に維持しようと思ったら、マンション以上の維持費は必要。
マンションはスケールメリットで1戸あたりの負担が極端に少ない。
戸建ては維持費いらない (・`ω´・ ○)ｷｯとかいってると、20年後にはアバラ家やで。

>>54
そうそう。その認識が正しい。
なんで戸建ては維持費掛からない、って思考になるのかむしろ不思議だよな。
例えば庭があったら、その手入れすら人手が必要になるってなんで分かんないんだろう。

そろそろバブルも終盤だな。
でもうちの近所でまだタワマン建ててるぞ。
間に合うのかな？

やっすい賃貸が気楽でいいのかも
買ってから管理費など毎月払う、固定資産税年に1回払う、はプレッシャーだよなあ
戸建ては実費で修繕しないとだし
借りるなら別に小さくたって構わない訳で

持ち家信仰はオワコンだしこれからは賃貸で飽きたら引っ越して住み替える時代だよ

>>78
そうか？
建売安いぞ
1000万で家が建つ