【不動産】【不動産】「持ち家か賃貸か」論争に終止符をうつ、シンプルな結論

日本において「持ち家」か「賃貸」かという議論は、永遠に続く神学論争のようなものだった。だが、こうした不動産をめぐる論争にもそろそろピリオドが打たれつつある。背景にあるのは、人口減少に伴う都市部への集約化と不動産価格に対する考え方の変化である。今回のマネーシフトは「持ち家」vs「賃貸」論争についてである。

持ち家は投資？それとも夢の実現？
住宅を購入するという経済行為と、住宅を借りるという経済行為は、本来、まったく異なる性質のものであり、同一次元で比較することはできない。だが日本では「持ち家」か「賃貸」かという論争が延々と行われてきた。

住宅を所有することは資産に対する支出であり、一方、住宅を借りるのは消費支出ということになる。企業の財務諸表でいえば、持ち家はバランスシート（B/S）に計上され、賃貸住宅への支出は損益計算書（P/L）に計上される。

どのような理由であれ、資産を取得することは「投資」に該当するので、本来なら、投資案件として成功するのかが、すべての評価基準となる。一方、賃貸の場合には純粋な「消費」なので、支出に対して十分な効用が得られているかで判断するのがスジといえるだろう。

それ以外の要素もあるではないか、という話はとりあえず横に置いておき、成功する投資案件とはどのようなものなのか考えてみよう。答はとてもシンプルで、株や債券と同様、投資によって「儲かったかどうか」である。

つまり、不動産の値上がり益や賃貸に出して得られる収益が取得コストを大きく上回れば成功、下回れば失敗である。自己居住用物件の場合、賃貸に出すわけではないが、仮に賃貸に回した時にどのくらいの家賃になるのかは、近隣の相場を見ることで、ある程度、推測できる

自分で住んだ場合、家賃を払わなくてもよいので、浮いた家賃分は仮想的な収入と考えることができる。この金額と取得金額を比較することで、最終的な投資損益を判断できるはずだ。

こうした見解について「住宅は儲けるために買うのではない」と感じた読者の方も多いだろう。

確かにマイホームに関して「家族の夢を実現する」「ステータスを得る」「安心感を得る」といった別の要素が絡むことについては筆者も否定しない。

だが、マイホームにこうした投資以外の要素を数多く盛り込むことができたのは、日本の不動産市場に存在していたひとつの商習慣のおかげである。逆にいえば、この商習慣がなくなってしまうと、不動産に投資以外の要素を持ち込むことが極めて難しくなってしまう。

不動産「土地神話」が崩壊しつつある
不動産市場における商習慣というのは、再調達価格をベースにした不動産価格の算定方法である。日本では不動産の価格を算定する際、同じ物件をもう一度取得するといくらになるのかを基準にするという手法が長く用いられてきた。

土地と建物を分けて考え、土地については路線価や更地の取引事例などが参照され、建物については建築単価が用いられた。中古物件の場合には、新築の価格から経年分が割り引かれる。

この方法では、近いエリアにある、似たような建物の物件価格はほとんど同じになり、築年数に応じて徐々に価格が下がっていく。土地が高騰すると路線価も上がるので価格も上昇するが、路線価は全体のバランスを考慮に入れて算定されるので、動きは緩やかなものとなる。

日本には土地神話というものがある。土地が持つ価値は不変と考えられており、金融機関も長く土地担保主義を採用してきた。土地を担保にした従来型の金融システムと再調達価格をベースにした算定方法は非常に相性が良かったのである。

ところが近年、こうした前提条件が音を立てて崩れ始めている。背景にあるのは、人口減少とそれに伴う人口動態の変化である。人口が減少するということは、同じ人口分布のまま人数だけが減るとことを意味していない。人口が減ってくると、より便利な場所に向かって人が移動することになり、人口動態が大きく変わってしまうのだ。

このところ郊外の不動産を中心に価格破壊が進んでおり、かつては高いブランド力を誇っていたエリアでも、かなり値段を下げないと家が売れないという状況が続出している。駅から遠く、不便で人口が増えない場所にある不動産は、今後、ほとんど価値がなくなってしまうだろう。
以下ソース
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54296

今から不動産を買うのは
毎年価値が減り続ける有価証券を買うのと同じだよな

日本の住宅の断熱基準がマトモになるまで家は買わないほうがいい

>>10
断熱なら、基準に関わらず注文建築で好きなだけ断熱すれば良い

現金で買うなら持ち家でもいいが
何十年もローンって正気の沙汰じゃない

マイホームは人生の趣味だよ。
家族団欒のためとか趣味部屋とかインテリアとかさ。
そこに価値を見出だせる人以外は買っちゃいかんと思う。
見出だせないのなら他のことにお金と時間を費やした方がいい。
二畳もあれば一人で寝食はできるのだし。

家族持ちやその土地で一生暮らすならアレだけど、そうで無ければ賃貸かな。
環境が変わるかもしれないし、先の事までわからない。
高くつくし作りのショボい部屋になるかもしれないが、借金して１つの所には住めないかな。

>>37
それでいいと思う。
その分資産運用して老後に小さいのを買うなりサ高住に住むのがいいんじゃないかな。

持ち家だろうが賃貸だろうが
隣人ひとつで全てが台無しになる

嫁と子供持てば価値観変わる。
都内じゃ子供2‾3人作って不自由なく育てられる賃貸なんてほとんど無い。
あっても戸建てのほうがずっと安くなる高級物件ばかり。コスパで考えるとありえない。
老後もローン終わらないなんて事にならないなら買い一択だろ。
転勤族はしらん。

ボロだったりド田舎だったり、担保にならない持ち家も多いんだなあ・・・負動産って奴。

>>141
＞負動産
上手い
確かに、これからは記事にもあるように負の資産になる土地なんかも
格段に増えていくだろうな。

結論先に書け

お前らは隣人に変な人がいたらすぐに引っ越せるのが賃貸のメリットとかよく言うけど、
新興住宅地や新築分譲マンションには、その物件を買える経済力や住宅ローンの審査に通る
まともな人たちしかいないので変な人なんていないぞ。
基本的に賃貸派は貧乏人の価値観で話すから持ち家派と話が合わない。

>>154
支払い能力に対して安い物件・高い物件を選ばなければ
自然と似たような人間が集まってくるもんだと住み始めてから思った

>>154
正にそのとおりだと思う。
ボロいアパートや安普請の築古マンションだと、それなりの人間が集まるよね。
家賃の高いエリアや古くても手入れされているマンションは変な人間は借りることのできる資力が無いよね。

収入による。金持ちならどっちでもいい。

貧乏なら持ち家。

問題が生じた時に引っ越すだけの経済的余裕があるなら持ち家も有りだろうな
ご近所トラブル怖すぎ

自分が住み安いように好きなようにリフォームできるのが持ち家の良さ。
損得以外の考え方もある。

好きな方を買え

シンプルな結論

ライフスタイルなんて人それぞれだから
答えなんて出るわけねえじゃん

都心1時間圏内の駅歩10分以内の物件をローン10年で買えるなら買っとけ。今が低金利で買える最後のチャンス。
そうじゃなきゃ、賃貸が無難。もしくは格安中古物件買って住み潰すかだな。で、縁者には相続放棄してもらう。

賃貸がベストだろうね。

賃貸は引っ越すと家賃据え置きのまま新しくなるからね
パソコンみたいなものだね。最低限の価格で買い換えていっても時代に合わせてスペックだけ上がっていくようなイメージ

>>565
家具付きも多いしな
賃貸のメリットだな

年取ったら賃貸借り難くなるらしいよ
そのためには貧乏人ほど持ち家を選択した方がいいってことだな

>>744
NHKクローズアップ現代でも
賃貸を借りられない老人の特集してたな
あれ見ると怖くなって一戸建て買わなきゃと思った

この論争はそもそも議論ではない

賃貸派は資本主義を語り
持ち家派はロマンを語る

同じ基準を使って議論しないのに論争とか不毛でしかない

老後を考えるのなら
都心部の駅や商店街の近くにあるマンションだろうね